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Revoca amministratore condominio: la guida completa

Revoca amministratore di condominio

Quando si può revocare l’amministratore di condominio? È obbligatorio ricorrere all’istituto della mediazione?

In questo articolo ci occupiamo della revoca dell’amministratore di condominio, iniziando a definire chi è il questa figura.

Tale figura rappresenta il soggetto che si occupa di curare l’amministrazione dei beni comuni e dei servizi.

È quindi colui che detiene il compito di espletare funzioni esecutive in relazione alle decisioni prese durante l’assemblea dei condomini, oltre ad essere il vero e proprio rappresentante legale del condominio.

Tale compito può essere assunto da una persona fisica, ma anche da una società. Per legge non è stata definita la forma che tale società, qualora non fosse una persona fisica a rivestire questo ruolo, debba assumere.
Non importa quindi che essa sia una società di persone o di capitali.

Quanto dura l’incarico dell’amministratore di condominio?

L’incarico dell’amministratore ha durata di un anno. Qualora non vi fosse richiesta di revoca, l’amministratore può svolgere questo ruolo per un altro anno.

Se invece i condomini optano per la revoca, allora il ruolo decade. Ma come funziona la revoca?

I condomini hanno facoltà di deliberare la revoca dell’amministratore secondo le modalità previste nel regolamento di condominio: qualora non vi fosse questo tema all’interno del regolamento, allora è necessario una delibera dell’assemblea con la maggioranza dei presenti, purchè sia presente almeno la metà del valore dell’edificio.

Tuttavia anche solo uno dei condomini ha la possibilità di chiedere che la revoca sia disposta dall’autorità giudiziaria, naturalmente solo nel caso in cui vi siano gravi motivi stabiliti dalla legge. Vediamo quali.

Revoca giudiziaria dell’amministratore di condominio

Si può chiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria nel caso in cui l’amministratore non abbia comunicato ai condomini la notifica di un atto di citazione in giudizio, se non ha svolto il rendimento dei conti nel termine stabilito pari a180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale, qualora non convochi l’assemblea condominiale in sede di approvazione dei conti o se si rifiuta di convocare l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore.

Inoltre può intervenire il giudice su richiesta di un condomino (o più) nel caso in cui l’amministratore in carica abbia omesso l’esecuzione di un provvedimento del giudice o dell’autorità amministrativa, se non ha dato esecuzione a una delibera dell’assemblea, se non ha aperto il conto corrente condominiale o se si rifiuta di comunicare lo stato dei vari pagamenti.

Ancora, il giudice interviene con la revoca giudiziale se l’amministratore gestisce il patrimonio del condominio in maniera inadeguata, confondendo il suo proprio patrimonio con quello del condominio, se comunica i suoi dati in maniera incompleta o errata, se non cura la tenuta dei registri obbligatori, il recupero dei crediti o se ha cancellato senza ragione formalità di annotazioni nei registri immobiliari a tutela del condominio.

Infine, se emergono gravissime irregolarità fiscali, ogni condomino può richiedere la convocazione dell’assemblea per la revoca dell’amministratore.

Revoca dell’amministratore e mediazione obbligatoria

Prima che venga avviata l’azione giudiziale per la revoca dell’amministratore di condominio è necessario fare ricorso al procedimento di mediazione, obbligatorio in seguito alla reintroduzione del 2013, quando è stato aggiunto l’articolo -bis dell’articolo 5 del decreto legislativo nei procedimenti per ingiunzione, inclusa l’opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione dell’esecuzione provvisoria, nei procedimenti di sfratto o di convalida della licenza, nei procedimenti di consulenza tecnica preventiva e nei procedimenti possessori.

Non è inoltre obbligatoria la mediazione nei procedimenti di opposizione o incidentali in relazione all’esecuzione forzata e nei procedimenti legati all’azione civile esercitata nel processo penale.

Inoltre il Tribunale di Padova ha stabilito che la combinazione degli “Artt. 71 quater e 64 disp. att. c.c. faccia sì che la controversia rientri tra quelle soggette all’obbligo della mediazione ai sensi del d.lgs. n. 28/2010.”

Su tale sentenza vi è un leggero disaccordo, poiché alcuni ritengono che tale ragionamento sia poco motivato: per quanto l’articolo 71-quater faccia riferimento alle norme presenti in materia di condominio negli edifici con lo scopo di identificare le materie soggette alla mediazione, non viene comunque a mancare il carattere speciale della disciplina del decreto legislativo numero 28 del 2010 di cui abbiamo parlato all’inizio del paragrafo.

Bisogna tenere presente, nell’interpretazione di tale disciplina, che l’articolo 71-quater disp. att. c.c. norma speciale è comunque successiva al decreto 28, e quindi è evidente che il comma 1-bis del d.lgs. n. 28/2010 è stato approvato dopo l’entrata in vigore della riforma del condominio.

Inoltre il decreto legislativo 28 del 2010 si riferisce alle controversie, mentre il procedimento di revoca dell’amministratore condominiale non ha natura contenziosa.

In altre parole, tale questione è stata dibattuta in quanto la legge da un lato indica la materia condominiale come soggetta alla mediazione in modo piuttosto generico, dall’altro sottrae agli adempimenti i procedimenti in Camera di Consiglio

Tuttavia, con la sentenza del febbraio 2015, il Tribunale ha stabilito che tutte le questioni legate al condominio in senso stretto, come le questioni connesse alla revoca dell’amministratore, impongono l’obbligo di mediazione, pena l’improcedibilità alla domanda giudiziale.