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Estinguere un mutuo: come procedere senza sbagli

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Sono tante le famiglie che decidono di aprire un mutuo spinte soprattutto dalla volontà di investire nel mercato immobiliare. Capita spesso però che non si conosca a fondo la disciplina posta alla base di questo contratto e, dunque, si rimanga negativamente sorpresi. Ad ogni modo, si tratta d una scelta, se non si hanno grandi disponibilità economiche, obbligata.

Come estinguere un mutuo

Estinguere un mutuo si può e le ragioni che possono far maturare tale decisione sono molteplici. La principale è senz’altro la disponibilità di quella liquidità che prima non si aveva. Non a caso si è ricorsi al mutuo. Si tratta, nello specifico, di una procedura contemplata da praticamente tutti i contratti di mutuo che, infatti, attribuiscono in capo al debitore la facoltà di estinguere in maniera anticipata, totalmente o parzialmente il debito contratto. Ci sono istituti di credito che fissano un limite di 18 mesi a partire dalla data di inizio del mutuo, dopodiché non accettano alcuna procedura di estinzione.

Tale limite che contrasta con le disposizioni di legge è dettata dalla volontà da parte delle banche di godere delle tutele derivanti dalla qualificazione del mutuo come fondiario, requisito che verrebbe meno in caso di perdita da parte dello stesso del requisito di medio o lungo termine. In linea generale, esistono due tipologie di estinzione del mutuo. Quella parziale e quella totale.

Estinzione totale di un mutuo

Nel caso di quella totale ci si riferisce alla definitiva chiusura del mutuo. La cifra da corrispondere dovrà essere ricavata dall’ammontare del credito residuo. Nel caso in cui, il mutuo si avvalesse di un tasso variabile ad ogni sua variazione il piano di ammortamento verrà ogni volta ricalcolato; in tal modo, si darà luogo ad una serie di valori di capitale residuo sempre nuova. Così facendo, tra l ‘altro, si vuole garantire anche il mantenimento della rata secondo quando stabilito dal c.d ammortamento francese. Anche in questo caso, tuttavia, vi sono istituti di credito che fanno riferimento ai debiti residui del piano iniziale durante tutta la durata del mutuo. In questo caso, all’importo andrà sommata la penale dovuta all’estinzione nonché il costo relativo ai conteggi di estinzione. Oltre a ciò, colui che richiede l’estinzione del mutuo dovrà corrispondere anche i “dietimi giornalieri”, che non sono altro che gli interessi del periodo intercorrente tra il pagamento dell’ultima rata ed il giorno in cui avviene l’estinzione, calcolati al tasso del mutuo. Come si ricavano? La risposta è semplice. È possibile ricavarlo dalla moltiplicazione del debito residuo per il numero di giorni e per il tasso giornaliero.

Estinzione parziale di un mutuo

Veniamo ora all’ipotesi di estinzione parziale. In siffatto caso, il debito residuo del mutuo servirà per dedurre il capitale versato in anticipo. Va da sé che non sarà valida la possibilità per la banca di richiedere interesse su quella quota, durante tutto il periodo residuo del mutuo. Gli esiti sulla rata saranno direttamente proporzionali alla quota di debito estinto. Vi sono, poi, contratti di mutuo che danno la possibilità alternativamente il mantenimento della stessa rata in cambio di una riduzione della durata residua del rimborso così da avere un risparmio doppio dato dalla diminuzione della durata che si assommerà infatti a quello provocato dall’abbattimento del debito residuo. Quando il contratto prevede una penale di estinzione anticipata, tale penale sarà da calcolare sulle sole somme anticipate alla banca. Di solito, l’estinzione parziale avvenga in concomitanza con la scadenza di una rata.

In altre parole, decidere di rimborsare anticipatamente il mutuo, totalmente o parzialmente, è un’ipotesi da valutare in ogni caso in maniera accurata, visto che comporta il risparmio di tutti gli interessi non ancora maturati.

Nelle analisi dovranno essere prese in considerazione anche le eventuali penali stabilite nel contratto di mutuo da commisurare alla somma anticipatamente estinta.

Quanto appena detto non vale per i mutui esentati per legge in seguito all’applicazione  della richiesta di estinzione anticipata. Il Decreto Bersani, in particolare, dichiara la nullità di tutte le clausole che la prevedono, tuttavia, sono necessarie alcune condizioni: il contratto di mutuo deve risultare sottoscritto a partire dal 2 febbraio 2007 in poi; il finanziamento deve essere richiesto da persone fisiche il cui scopo deve essere l’acquisto o la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione o anche allo svolgimento di attività sia economiche che professionali.
Ricapitolando, dunque, se si ha necessità di estinguere anticipatamente un mutuo o, semplicemente, si possiede la liquidità che prima non si aveva, non v’è motivo di ritenere che tale procedura possa essere articolata e, dunque, poco sicura.

Anche per ciò che concerne i mutui fondiari, la procedura di cancellazione dell’ipoteca è stata semplificata di molto attraverso la previsione della sua cancellazione automatica a partire dalla data di avvenuta estinzione del contratto di mutuo stipulato con soggetto che esercita attività bancaria o finanziaria.

V’è, inoltre, l’obbligo in capo al creditore del rilascio al debitore di un attestato in cui è indicata la data di estinzione dell’obbligazione nonché l’impegno di trasmettere al conservatore la comunicazione entro 30 giorni dalla medesima data senza. Tutto in assenza di onere per il debitore.

Ovviamente, la disciplina finora esposta deve considerarsi a tutti gli effetti valida anche nel caso di estinzione parziale del mutuo.
Per facilitare la pratica, infine, di seguito, è messo a disposizione degli utenti il fac simile della lettera mediante la quale è possibile avanzare la richiesta di estinzione del mutuo. Nello specifico si tratta di un documento molto facile da compilare che, dunque, può essere portata a termine anche da i meno esperti.

Ecco il fac simile della lettera di estinzione del mutuo. La compilazione accurata e corretta di ogni sua parte ridurrà al minimo la possibilità di are luogo a lungaggini burocratiche :

“Mittente:
Nome e indirizzo di chi ha stipulato il mutuo

Destinatario:
Nome e indirizzo della Banca

Raccomandata a.r.

Luogo e data

Oggetto: Estinzione anticipata del mutuo   n. ………. stipulato in data ……

Con la presente Vi comunico che, ai sensi della clausola contrattuale n. …… e del D.Lgs. 1.9.1993 n. 385, art. 40, intendo procedere all’estinzione anticipata del mutuo in oggetto.

Vi invito pertanto a comunicarmi sollecitamente l’ammontare del capitale residuo e le restanti somme dovuteVi in base alle condizioni contrattuali (1).

Vi chiedo altresì di rilasciare dichiarazione di assenso alla cancellazione dell’ipoteca da Voi iscritta a garanzia del mutuo, sull’immobile ….. (indicare tutti i dati relativi allo stesso).

Con riserva di ogni diritto.

Distinti saluti.

Firma”